Cómo se regulan los defectos constructivos en el Código Civil

Cómo se regulan los defectos constructivos en el Código Civil

Defectos constructivos en el Código Civil. Los defectos constructivos pueden suponer un grave problema tanto para la habitabilidad como para la seguridad de las edificaciones. Pero también pueden tener importantes consecuencias financieras tanto para los propietarios como para los promotores y constructores.

Para los propietarios, pueden conllevar costosos procesos de reparación e incluso en la depreciación del valor de la propiedad. Mientras que, para los promotores y constructores, pueden implicar la responsabilidad de enfrentarse a largos procesos judiciales, daños a su reputación y las posibles reparaciones e indemnizaciones.

Así pues, saber cómo se regulan los defectos constructivos en el Código Civil, además de ser fundamental para proteger nuestros derechos, también lo es para mantener nuestras propiedades en perfectas condiciones a lo largo del tiempo.

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¿Qué son los defectos constructivos?

Los defectos constructivos son imperfecciones, fallos o errores que afectan a la estructura, la funcionalidad o la habitabilidad de una edificación, desde problemas estructurales graves hasta cuestiones menores como acabados defectuosos o instalaciones que no cumplen con las normativas. Básicamente, cualquier problema que no cumpla con los estándares de calidad adecuados o con las especificaciones acordadas.

La cuestión es que, debido a sus implicaciones tanto legales como económicas, pueden generar muchos quebraderos de cabeza para los propietarios, llegando en el peor de los casos a sufrir la inhabilitación parcial o total de la propiedad.

¿En qué se diferencian los defectos constructivos de los vicios ocultos?

La principal diferencia entre los defectos constructivos y los vicios ocultos radica en la visibilidad y conocimiento del defecto en el momento de la entrega de la obra.

• Los defectos constructivos son aquellos que están relacionados con los errores en el proceso de construcción, diseño o materiales utilizados. Defectos que son evidentes o que deberían ser detectados a primera vista.
• Por otro lado, los vicios ocultos son defectos que no son visibles o que no pueden detectarse en una revisión sencilla construcción y que no son conocidos por el comprador en el momento de la compra y que comprometen la habitabilidad.

¿Cómo se regulan los defectos constructivos en el Código Civil español?

Los defectos constructivos se encuentran regulados por el Código Civil, donde se detallan los derechos y responsabilidades de cada parte con respecto a los proyectos de construcción. Protegiendo a los propietarios y garantizando que las edificaciones cumplan con unos mínimos de seguridad y habitabilidad.

Por un lado contempla la responsabilidad por parte del constructor y, por otra, la posibilidad de iniciar acciones legales contra los agentes involucrados en la obra por parte del perjudicado, como el arquitecto, el constructor o el promotor.

¿Qué defectos de la construcción pueden reclamarse?

No todos los defectos menores pueden ser objeto de reclamación legal. Solamente pueden reclamarse aquellos que afectan directamente a la seguridad, la solidez y la habitabilidad de la edificación. Los más habituales son los siguientes:

• Problemas estructurales: incluyen grietas importantes en los muros, columnas o vigas que pongan en riesgo la estabilidad del edificio.
• Fallas en la impermeabilización: defectos que causen filtraciones de agua a través del techos, las paredes o los cimientos, pudiendo llegar a provocar daños estructurales y problemas de humedad.
• Defectos en instalaciones eléctricas: problemas como cortocircuitos frecuentes, cableado defectuoso o falta de cumplimiento de normativas de seguridad eléctrica.
• Defectos en instalaciones sanitarias: problemas con tuberías, fugas de agua, un drenaje deficiente o una mala instalación de los sistemas sanitarios.
• Acabados que no cumplen con estándares: deficiencias en la calidad de los acabados interiores o exteriores que afectan a la estética o funcionalidad del espacio habitable.

En cualquier caso, hay que tener en cuenta que, para que la reclamación sea viable, los defectos deben alcanzar un umbral mínimo de gravedad y afectación. Esto quiere decir que los problemas menores o estéticos que no afecten a la habitabilidad o seguridad de la edificación pueden no ser suficientes para tramitar una reclamación legal.

Responsabilidad del constructor en los defectos constructivos

La responsabilidad del constructor se especifica claramente en el Código Civil español. Según el artículo 1591, el constructor es responsable de aquellos defectos que se originen por el incumplimiento de las obligaciones contractuales, abarcando tanto la ejecución de la obra como el uso de materiales defectuosos o inadecuados, así como errores en el diseño realizado.

Pero además de su propia responsabilidad directa, dependiendo del tipo de relación contractual y del nivel de supervisión que el constructor haya ejercido sobre los subcontratistas o proveedores que participaron en la obra, este también puede considerarse responsable por los actos u omisiones de los mismos.

¿Cuál es el plazo de reclamación para los defectos constructivos?

Para los defectos constructivos, el Código Civil establece un plazo de prescripción de 10 años desde la recepción de la obra, aplicable en la mayoría de problemas que afecten a la estabilidad del edificio o a su habitabilidad. Es importante tenerlo en cuenta para manejar cualquier disputa eficazmente.

Eso sí, debes saber que la prescripción puede suspenderse si el constructor oculta los defectos de manera intencionada o si se llevan a cabo negociaciones para reparaciones parciales que no solucionan totalmente el problema. En ese caso, el plazo puede detenerse temporalmente o empezar a contar nuevamente.

¿Cómo reclamar los defectos constructivos?

Para reclamar por defectos constructivos, es necesario seguir una serie de pasos:

1. Revisión inicial: es muy importante hacer una revisión para identificar y documentar todos los defectos constructivos. Es recomendable que sea realizada por profesionales cualificados que puedan valorar la gravedad y el alcance de los defectos.
2. Notificación al constructor: una vez que hayamos identificado los defectos, debemos enviar una notificación escrita al constructor, promotor o agente responsable. Siendo recomendable hacerlo a través de un burofax o carta certificada para dejar constancia de la recepción por parte del destinatario.
3. Negociación amistosa: antes de interponer una demanda, es recomendable intentar resolver el problema mediante una negociación amistosa con el constructor. De esta forma, es posible que podamos llegar a un acuerdo para realizar reparaciones o compensaciones sin tener que enfrentarnos a un largo proceso judicial.
4. Demanda judicial: si las negociaciones no funcionan o si los defectos son graves y no se resuelven satisfactoriamente, la única vía que nos quedará será presentar una demanda ante los tribunales. Para lo cual, es aconsejable contratar los servicios de un abogado especializado en la materia que pueda asesorarnos y aumentar nuestras posibilidades de ganar el caso.
5. Sentencia: si la sentencia es favorable, el constructor quedará obligado a realizar las reparaciones necesarias o a indemnizar económicamente al propietario.